رادیو اقتصاد: مالیات بر خانه های خالی

طبق آمار در سطح کشور بیش از 2 میلیون و 600 هزار واحد خالی وجود دارد. باذعان کارشناسان یکی از راهکارها جهت در دسترس قرار گرفتن این واحدها و رفع بخشی از نیاز بازار مسکن، استفاده از ابزار مالیات است.

1399/12/05
|
08:54

تامین مسکن و سرپناه علاوه بر اهمیت و ضرورت ویژه ای که برای هر فرد و خانواده ای دارد، در مقیاس بالاتر، از اصلی ترین وظایف دولتها محسوب می شود. در ایران و طی دوره های مختلف دولتها برنامه های متفاوتی برای تامین این نیاز ضروری در دستور کار قرار داده اند که تاحدی در رفع این نیاز جدی موثر بوده است اما قیمت بسیار بالای مسکن و وجود مشکلات بسیار مردم در تهیه آن در شرایط کنونی نشان دهنده وجود اشکالاتی در سیاستگذاری و یا اجرای سیاستها در این زمینه است.

طی چند سال اخیر راهکارهای مختلفی نظیر اجرای طرح مسکن ملی، مسکن اجتماعی و... از سوی دولت در جهت کنترل افزایش بی‌رویه قیمت‌های مسکن مطرح می شد اما به نیاز عمومی مسکن هنوز پاسخ داده نشده است.

علاوه بر ساخت و تولید مسکن، یکی از گزینه هایی که جهت تامین بخشی از نیاز مسکن جامعه پیشنهاد می شود، استفاده از ظرفیت خانه های خالی است و یکی از روشهای در دسترس قرار گرفتن این واحدهای خای اعمال مالیات بر آنهاست. مهم‌ترین دلیل خالی نگهداشتن خانه و املاک، انگیزه‌های اقتصادی و افزایش سود است به‌گونه‌ای که در دوران رونق مسکن، سوداگران با علم به افزایش تقاضای مصرفی و امکان ایجاد التهابات قیمتی، ترجیح می‌دهند وارد قراردادهای حقوقی الزام‌آور و بعضا دست‌وپاگیر با مستاجران نشده و ملک خود را به صورت خالی نگه ‌دارند و در صورت نیاز اقدام به بازسازی و بهبود کیفیت آن نمایند و در زمان دلخواه با عرضه آن و یافتن مشتری مناسب به فروش رسانند. در صورتیکه در همان زمان افراد و خانوارهای زیادی بدلیل این عدم عرضه و خالی نگه داشتن واحدها، برای تامین مسکن دچار مشکلات فراوانی می شوند.

طبق آمار و اطلاعات حاصله از سرشماری عمومی نفوس و مسکن، درصد خانه‌های خالی در کشور طی دوره 10 ساله 1395-1385 از حدود 4 درصد به 12 درصد رسیده است. در استان تهران نیز کمابیش همین روند برقرار بوده است، اما با توجه به سهم بالای آن در موجودی مسکن، این استان نگاه‌های بیشتری را بین مردم و مسئولان به خود معطوف کرده است چرا که از حدود 2میلیون و 600 هزار واحد مسکونی خالی در سطح کشور تقریبا 500 هزار واحد آن متعلق به استان تهران است.

بنابراین قرار دادن مالیات بر واحدهای خالی می تواند یکی از ابزارها جهت برقراری تعادل میان متقاضیان و تعداد واحدهای موجود باشد. ماده 54 قانون مالیات مستقیم با عنایت به همین مطلب وضع شد اما با وجود کارشناسیهای انجام شده و مطالبات عمومی طی این سالها تاکنون اجرایی نشده است.

محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی اعلام کرد همزمان با آغاز فعالیت سامانه املاک و اسکان کشور که وزارت راه و شهرسازی آن را در اختیار سازمان امور مالیاتی قرار داده، از خانه‌های خالی مالیات اخذ می‌شود. طبق این قانون اگر ملکی خالی شناخته شود سال بعد از آن معاف از مالیات است اما سال دوم نصف ارزش اجاری ملک، سال سوم تمام ارزش اجاری و سال چهارم 1.5 برابر ارزش اجاری به عنوان مالیات اخذ خواهد شد. طرحی که برخی کارشناسان معتقدند با اجرای دقیق آن می‌توان بیش از 2.6 میلیون خانه خالی را در سراسر کشور وارد چرخه بازار مسکن کرد. در واقع در صورتیکه با تکمیل اطلاعات مربوط به مالکان و مستاجران، تعداد واحدهای خالی مشخص باشد، بواسطه این اعمال قانون، هزینه خالی نگه داشتن واحدها برای مالکان آنها بسیار پرهزینه خواهد بود و فرد را به سمت اجاره یا فروش واحد خالی سوق خواهد داد.

بعنوان مثال با توجه به اینکه بخش زیادی از واحد خالی از سکنه پایتخت، در مناطق گران قیمت و لوکس تهران قرار دارد که ارزش اجاری آنها بسیار بالا بوده و مالیاتی که باید پرداخت شود، ارقام سنگینی خواهد بود، عامل محرکی برای فعال شدن این این واحدهای خالی در تهران بعنوان مرکز اقتصادی کشور خواهد بود.

البته باید درنظر داشت که در کنار اجرای این قانون هم ممکن است مانند سایر قوانین مالیاتی، شاهد بی قانونی هایی از جمله فرار مالیاتی باشیم. مثلا در صورتی که مالک واحد خالی بخواهد با تعرفه کنونی حق کمیسیون مشاوران املاک، قرارداد صوری امضا کند، 25 درصد رقم اجاره ماهیانه از طرفین اخذ می‌شود که در معاملات صوری، طرفین، یک نفر است؛ هر چند که معمولاً در قراردادهای صوری، آنچه در قرارداد ثبت می‌شود، با آنچه دو طرف بر سر آن توافق می‌کنند، متفاوت است؛ با توجه به اینکه تحریر و ثبت چنین قراردادهایی به دلیل غیر قانونی بودن، مخاطراتی برای مشاوران املاک در پی دارد، لذا معمولاً آنچه با مالک تفاهم می‌شود، خیلی بیشتر از تعرفه مصوب کارمزد خواهد بود. اما در هر صورت، باز هم برای مالک، پرداخت حق التحریر قرارداد به مشاور املاک، به صرفه تر از پرداخت مالیات است.

از همین رو برخی گزارش‌های میدانی حاکی است تعدادی از مشاوران املاک تهران در برخی مناطق شمالی پایتخت و نیز منطقه 22 که واحدهای خالی زیادی دارند، با مالکان هم سو شده و برای آنها قرارداد اجاره صوری تنظیم می‌کنند؛ این قراردادها در سامانه املاک و مستغلات نیز به ثبت می‌رسد تا مشمول دیتاهای موجود در سامانه اسکان قرار نگیرند.

همچنین گفته شده برخی از مشاوران املاک، از برخی افراد کارت ملی اجاره می‌کنند تا کد ملی مستأجر که در سامانه به ثبت می‌رسد، با اخطار عدم شناسایی کد ملی، مواجه نشود. با علم به این موارد باید برای این بی قانونی ها نیز چاره ای اندیشیده شود.

افزایش قیمت مسکن در 2-3 سال اخیر در سراسر کشور مشکلات فراوانی را برای مردم به وجود آورده و دهک‌های پایین درآمدی و اجاره‌نشین‌ها در ماه‌های گذشته برای پیدا کردن مسکن اجاره‌ای یا تمدید قراردادهای سال گذشته خود به شدت دچار مشکل شده‌اند زیرا بسیاری از مالکان مبالغ سنگینی را برای ودیعه و اجاره‌بها درخواست می‌کنند، با توجه به اینکه مسکن اثر مستقیمی بر کیفیت زندگی مردم دارد و قیمتهای سرسام آور و ناپایدار کنونی در این بازار نشان از وضعیت نامناسب آن دارد.

قطعا سیاست اعمال و اخذ مالیات بر خانه های خالی می تواند موثر باشد اما با وجود پنج میلیون نیاز انباشته مسکن در کشورطبق گزارش مرکز پژوهش های مجلس و کمیسیون عمران، اگر دولت قصد دارد این بخش را سر و سامان ببخشد لازم است برای ساخت و افزایش عرضه و تولید آن نیز برنامه عملی و کارگشا ارائه و اجرا کند و با ایجاد تعادل بین عرضه و تقاضا بازار مسکن را کنترل کند و برنامه‌های دستوری و افزایش مالیات نمی‌توان بتنهایی در این زمینه کارگشا باشد.

دسترسی سریع